전세 퇴거 시 잔금 못 받을 때, 꼭 알아야 할 법적 조치 순서

전세 계약 기간이 끝나고 이사 준비를 마쳤는데도, 집주인이 보증금을 반환하지 않아 애를 먹는 경우가 있습니다. 이런 상황이 닥치면 당황스럽고 막막하지만, 정확한 법적 절차를 알고 차분히 대응한다면 보증금을 지킬 수 있습니다. 전세 퇴거 시 잔금을 못 받을 때 취해야 할 법적 조치 순서를 안내해 드리겠습니다.

 

1. 우선 협의를 시도하세요

집주인과 대화로 해결

• 집주인이 보증금 반환을 지연하는 이유가 자금 사정일 수도 있습니다. 
• 가능하다면 집주인과 직접 소통하며, 상황을 파악하고 대안을 모색해 보세요.  
    - 월차임 전환이나 반환 시점 재협의 등이 해결책이 될 수 있습니다.

 

문자·이메일 등 서면 기록 남기기

• 협의 과정에서 구두 약속만으로 끝내기보다는, 문자 메시지·이메일 등을 통해 기록을 남겨 두는 게 좋습니다.  
    - 추후 분쟁이 생겼을 때 협의 사실을 증명하는데 유리합니다.

 

2. 임차권등기명령 신청 (간단한 보호 수단)

임차권등기명령이란?

• 세입자가 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 집을 비워야 하는 상황이라면, 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지합니다.  
    - 즉, 집에서 나가도 전입신고와 확정일자로 보호받던 권리가 유지되는 것이죠.

 

신청 방법

• 관할 지방법원(주택 소재지)에서 임차권등기명령 신청서 작성·제출 또는 대법원 전자소송사이트에서 인터넷 접수
• 확정일자와 전입신고가 되어 있어야 하며, 집을 비운 후 임차권등기명령을 진행하면 좋습니다.

 

장점

• 집에서 퇴거하더라도 보증금 반환 순위를 그대로 유지할 수 있고, 집주인이 임의로 소유권 이전을 하거나 집을 매매할 때도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

3. 민사조정·소액심판·지급명령 등 법정 절차

민사조정

• 집주인과 협상이 불발되었을 경우, 법원 민사조정 제도를 이용해 조정위원이 중재하는 방식으로 합의를 시도할 수 있습니다. 

 

소액심판 또는 지급명령 (금액 제한)

• 전세보증금이 일정 금액 이하라면, 소액심판 또는 지급명령 절차를 활용해 간편하고 저렴하게 판결을 받을 수 있습니다.  
    - 지급명령은 특별한 이의가 없으면 신속하게 확정판결의 효력을 얻으므로, 보증금 반환 소송으로 빠르게 진행할 수 있습니다.

 

일반 민사소송

• 금액이 크거나 다툼이 심한 경우, 일반 민사소송으로 전세보증금 반환 청구를 진행해야 합니다. 
• 소송 제기 후 판결까지 시간이 걸릴 수 있찌만, 집주인이 계속 버틸 경우 강제 집행 등의 수단으로 보증금 회수가 가능합니다. 

 

4. 가압류·가처분 등 강제집행 대비

채권 확보를 위한 가압류

• 보증금을 돌려주지 않는 집주인 소유의 부동산이나 임대료 수입, 통장 등에 대해 가압류를 신청할 수도 있습니다.  
    - 집주인이 재산을 빼돌리거나 집을 매매·증여해버리는 것을 막을 수 있죠.

 

강제집행 절차

• 민사소송에서 승소 판결이 나왔는데도 집주인이 불이행하면, 강제집행 절차에 들어가게 됩니다.  
    - 집주인의 부동산 경매를 통해 세입자가 우선 변제금을 받아내는 방식입니다.

 

5. 부동산 중개사·전문 변호사 상담

부동산 전문가 조언

• 중개사는 해당 지역 시세나 임대차 관행을 잘 알고 있을 수 있으니, 보증금 문제 해결에 도움을 줄 수도 있습니다. 

 

전문 변호사 상담

• 법적 절차가 복잡하거나 집주인과 갈등이 심각할 경우, 임대차 전문 변호사에게 자문을 구해 정확한 대응 전략을 세우세요.  
• 변호사 비용이 부담된다면, 법률구조공단이나 대한법률구조재단 같은 기관을 활용하는 방법도 있습니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세보증금 반환일이 지났는데 집주인이 계속 미루기만 합니다. 바로 소송해야 하나요?
A1. 바로 소송에 돌입하는 것도 방법이나, 집주인과 대화로 일정 합의를 하거나 임차권등기명령을 먼저 신청해 두는 것을 권장드립니다. 협상이 어렵다면 민사조정이나 지급명령 절차를 고려해보세요.

Q2. 임차권등기명령을 해두면, 새로 이사 갈 집에서 전입신고해도 되나요?
A2. 네, 임차권등기명령을 완료하면 기존 전세집에 대한 전입신고·확정일자의 우선변제권이 유지됩니다. 따라서 새로운 거주지에 자유롭게 전입신고하셔도 괜찮습니다.

Q3. 소송에서 승소해도 집주인이 돈이 없다면 어떡하나요?
A3. 승소 판결 후에도 강제집행을 통해 집주인의 부동산, 재산, 월세수입 등을 압류하거나 경매를 진행해 보증금을 회수할 수 있습니다. 재산이 전혀 없다면 회수에 어려움이 있을 수 있지만, 우선 법적 절차를 통해 확보 가능한 채권을 확정짓는 것이 좋습니다.

 

요약

전세 퇴거 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 스트레스가 큰 문제입니다. 하지만 당황하기보다 정해진 절차를 차근차근 밟아나가면, 피해를 최소화하고 보증금을 지킬 가능성이 높습니다.

1. 집주인과 대화 및 서면 기록
2. 임차권등기명령 신청으로 우선권 확보  
3. 민사조정·소송 등 법적 절차 착수  
4. 가압류·강제집행으로 실질적 회수 시도  

이러한 단계를 염두에 두고, 필요하다면 전문가(변호사·중개사) 조언을 받아 원활히 해결해 보시길 바랍니다. 안전한 전세 생활을 위해 예방책도 중요하니, 계약 시점부터 꼼꼼히 확인하시고 만약에 대비해 두세요.

 

 

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