같은 평형인데도 ‘로얄동·로얄층(RR)’ 은 호가가 수천만 원에서 1 억 원 넘게 차이 나는 이유가 무엇일까요?
실거주와 투자 모두를 고려해 로얄동·로얄층의 객관적 기준·프리미엄 시세·검증 방법을 정리했습니다. 계약 전에 이 글을 한 번만 읽어 두시면 불필요한 웃돈을 줄이실 수 있습니다.
로얄동·로얄층(RR) 정의
- 로얄동 : 단지 내부에서 가장 선호도가 높은 동(棟). 채광·조망·세대수·소음·편의시설 접근성을 모두 고려해 ‘가장 살기 좋은 위치’라는 평가를 받는 동입니다.
- 로얄층 : 해당 로얄동 안에서도 층수별 선호도가 최고점에 이르는 층. 저층(1~3층)의 접근성·소음, 고층(최상층)의 관리비·옥상 열섬을 모두 피한 중상층(보통 전체 층수의 30 ~ 70%)이 일반적인 기준입니다.
신축 분양 광고에서 보시는 RR·RRR 표기는 R(로얄동) + R(로얄층) + R(로얄라인 또는 리버·레이크 뷰) 를 뜻합니다.
'로얄동' 체크포인트 5가지
| 항목 | 세부 기준 | 이유 |
| ① 남·남동향 | 남향 70% 이상 확보, ‘⊂’ 자형 단지 내부 도로에 면한 동 | 겨울 일사량·여름 동풍 활용으로 난방·냉방 효율 ↑ |
| ② 시야 확보 | 앞 동과 50m 이상 이격 & 공원·하천 조망 | 사생활 보호 + 매매가 방어력 |
| ③ 생활 편의 | 어린이집·놀이터·근린상가까지 도보 3 분 이내 | 실거주 만족도 직결 |
| ④ 소음 차단 | 대로·철도·변전소·쓰레기 집하장에서 50 m 이상 거리 | 교통소음 + 악취 차단 |
| ⑤ 커뮤니티 접근 | 지하통로없이 지상 이동, 단차·계단 최소 | 유모차·노약자 동선 확보 |
'로얄층' 높이별 권장 범위
| 건물 높이 | 일반 로얄층(%) | 실제 층수 예시 |
| 15층 이하 | 5~ 12층 | 7 ~ 9층 선호 (엘리베이터 대기·뷰 균형) |
| 16 ~ 25층 | 7 ~ 18층 | 10 ~ 15층 선호 (미세먼지·소음 ↓, 수압 안정) |
| 26층 이상 | 상위 30 ~ 70% | 15 ~ 25층 선호 (조망·공조 성능 개선) |
※ 최상층 펜트하우스는 구조·층고 프리미엄이 별도라 ‘로얄층’ 통계에서 제외합니다.
2025년 시세 프리미엄 (사례)
[포항 A신축 분양권]
82·84㎡ 기준 일반동 대비 로얄동·로얄층 웃돈 +3,500 ~ 4,000만 원이 형성돼 거래되었다는 현지 중개 보고가 있었습니다.
[경북 중대형 B단지 (입주 3년차)]
전용 84㎡ 동일 평형에서 중층(10 층대) 남향 - 저층(3층) 북향 간 실거래가 차이 8% (약 7,200만 원) 확인.
※ 지역·공급량·분양 시점에 따라 로얄 프리미엄은 통상 3 ~ 10 % 수준에서 형성되나, 희소성·초고층 조망권이 결합되면 15% 이상도 보고됩니다.
로얄동·층 찾는 7단계 실전 절차
- 단지 배치도(조감도) 열람 → 남향·조망 가로막힘 여부 파악
- 구글 맵 & 네이버 지도 ‘지형·스트리트뷰’로 주변 소음·시설 확인
- 일조권 시뮬레이터(무료웹·앱)로 동지·하지 시간대 테스트
- 층간 구조도 확인 : 30층 이상이면 수직 배관(파이프 샤프트) 위치가 변해 소음 영향이 달라집니다.
- 건설사 커뮤니티·입주자 카페 후기를 검색 : 선분양 단지는 이전 시리즈 단지 로얄동 패턴이 비슷합니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 : 동일 평형의 ‘동·층 필터’로 최근 거래가 비교.
- 현장 임장 : 오전 10시·오후 3시 두 번 방문해 일조·소음을 체험하고 엘리베이터 대기 시간 측정.
흔한 오해 & 리스크 관리
| 오해 | 현실 & 체크 포인트 |
| "무조건 고층이 좋다" | 30층 이상은 수압 저하·화재 대피 이슈. 5G, LTE 신호 감쇄도 체크하세요. |
| "남향 = 로얄층" | 동·층 + 라인(열·벽간 거리)까지 종합해야 ‘로얄’. 남향이라도 2층은 로얄이 아님. |
| "관리비는 층수와 무관" | 난방비·엘리베이터 전기료가 최상층·저층에서 더 나올 수 있습니다. |
| "분양권이면 로얄층 알아서 준다" | LH·공공분양은 무작위 동·호 추첨이 원칙 → 사전 확인 필수 |
Q&A
| 질문 | 답변 |
| "로얄층 선호도가 가장 낮은 경우는?" | 20층 미만 단지에서 지상 1층 필로티 구조가 없는 동(실질 1층 세대)·엘리베이터 없는 5층 저층 단지가 대표적입니다. |
| "로얄동이라도 피해야 할 라인은?" | '코너 세대' 중 난방 배관이 외벽에 가까워 결로가 잦은 라인, 또는 향은 좋지만 외부 공조기실·변전 설비 바로 위 라인이 가격 방어력이 떨어집니다. |
| "투자 시 프리미엄 상한선은?" | 지역 평균 매매가 x 110%를 넘기면 전세·매매 갭이 커져 매도 시 회수가 어렵습니다. 실거주+투자라면 5 ~ 7% 내외 프리미엄이 권장선입니다. |
한 줄 요약
로얄동·로얄층은 “남향 + 조망 + 소음 차단 + 중상층 + 편의시설 접근성” 다섯 박자가 맞아야 진짜 가치가 있습니다.
계약 전 배치도·실거래가·현장 체험 7단계만 확인하시면 불필요한 웃돈 없이 가장 ‘가성비 좋은 RR’ 세대를 선택하실 수 있습니다. 안전하고 똑똑한 내 집 마련 되시길 바랍니다!
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