부동산 등기부등본 열람법과 주의해야 할 권리관계, 이게 핵심!

집을 사거나 전세·월세 계약을 할 때, 등기부등본은 꼭 확인해야 하는 서류죠. 그런데 “등기부등본을 어떻게 열람하고, 거기 적힌 권리관계는 어떻게 해석하지?”라고 고민하는 분들 많으실 텐데요.  부동산 등기부등본 열람 절차부터, 주의해야 할 권리사항까지 한 번에 정리해드릴게요. 

 

왜 등기부등본이 중요한가?

부동산 권리관계를 한눈에 파악

등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 저당권, 가압류, 근저당, 전세권 등 각종 권리가 어떻게 설정되어 있는지를 기록하는 문서입니다. 이걸 보면 지금 집이 누구 소유인지, 담보로 잡혀 있는지, 법적 문제가 있는지 알 수 있어요.

 

사기·분쟁 예방

등기부등본을 확인하지 않고 계약했다가, 나중에 집주인이 아니라 ‘위조된 서류’였거나, 이미 다른 사람에게 전세권이 설정되어 있으면 큰 문제가 됩니다. 그래서 꼭 계약 전에 열람하고, 신뢰도를 체크해야 합니다.

 

부동산 등기부등본 구조 이해

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

 

표제부

• 내용 : 토지·건물의 지목(용도), 면적, 구조, 층수 등 물리적 현황.  
• 확인 포인트 : 등기부상 주소와 실제 물건 주소가 일치하는지, 건물 층수·용도 등이 실제와 같은지 등을 살펴보세요.

 

갑구

• 내용 : 소유권 관련 사항이 주로 기재됩니다. 소유권 이전, 압류·가압류, 가처분 등이 들어가죠.  
• 확인 포인트 : 현재 소유자가 누구인지, 압류·가압류 내역은 없는지 꼭 확인. 압류가 있으면 채무 불이행 문제가 있을 수 있으니 주의해야 해요.

 

을구

• 내용 : 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등이 기록됩니다.  
• 확인 포인트 : 근저당 설정 금액, 전세권(혹은 대항력 있는 임차권) 등 다른 권리자가 있는지 체크. 매매·임대 시 우선순위를 판단하는 핵심 부분입니다.

 

등기부등본 열람 및 발급 방법

인터넷 열람

• 사이트 : 대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr) 

 

• 절차 : 회원 가입 후, 부동산 소재지(지번/주소) 검색 → 열람·발급 신청  

출처 : 대법원 인터넷등기소

출처 : 대법원 인터넷등기소

 

• 비용 : 열람은 한 번에 700원, 발급(출력본)은 1,000원(시점에 따라 변동 가능). 결제 후 PDF파일 형태로 열람 가능.

 

오프라인 열람

• 등기소(등기소 민원실)를 직접 방문해 담당 직원에게 열람·발급 신청 가능.  
• 정확한 지번 을 알고 가야 쉽게 찾아볼 수 있음. 민원인이 많을 수 있으니 대기 시간을 감안하세요.

 

주의할 점

• 최신본을 확인해야 함 : 등기부등본은 실시간 업데이트 되지만, 발급 후 새롭게 변경사항(근저당 등) 이 생길 수도 있어요. 계약 직전에도 다시 한 번 재발급받아 최종 상태를 확인하는 게 안전합니다.

 

주의해야 할 권리관계

근저당권

• 정의 : 채무자가 은행 등 금융기관에서 대출을 받을 때, 담보로 해당 부동산에 근저당을 설정.  
• 확인 : 근저당 설정액이 매매가 또는 전세금보다 크면 위험이 커집니다. 은행 대출 잔액을 정확히 확인하고, 말소 조건(매매 대금 중 일부로 근저당을 해제) 등을 계약서에 명시해야 해요.

 

전세권

• 의미 : 등기에 전세권이 등록되어 있으면, 기존 세입자가 법적으로 그 부동산을 점유할 권리가 있음.  
• 주의 : 새로 전세를 들어가려면, 기존 전세권 해지 여부나 전세금 반환 시기가 어떻게 되는지 분명히 확인해야 해요.

 

가압류·가처분·압류

• 정의 : 채무관계나 법정 분쟁으로 인해 집이 압류 상태일 수 있습니다.  
• 위험 : 경매로 넘어갈 위험이 있으므로, 매매나 임대 시 매우 신중해야 합니다. 가능하면 등기부에서 말소가 된 상태를 보고 거래를 진행하는 게 안전해요.

 

지상권·지역권

• 의미 : 지상권은 그 토지 위에 건물을 지을 권리, 지역권은 인접 토지 사용 권리 등인데, 가끔 매매 목적물에 얽혀 있어 사용에 제약이 생길 수 있어요.  
• 확인 : 토지+건물을 함께 사는데, 토지에 다른 사람 지상권이 걸려 있다면 사용에 문제가 생길 수도 있으니 주의하세요.

 

등기부등본에서 놓치기 쉬운 부분들

말소 기재

• 정의 : 과거에 있던 권리가 말소된 내용이 밑줄 등으로 기재될 때가 있어요.  
• 의미 : 말소가 된 권리는 현재 효력이 없지만, 말소사유(채무 변제, 합의 등)를 살펴보면 과거 분쟁 흔적이 있었는지 파악할 수 있으니 참고하시면 좋아요.

 

채권최고액 vs 실제 대출금액

• 근저당 : 등기부에는 '채권최고액'으로 기록됨. 예를 들어 1억 원짜리 근저당이 실제 대출금 8천만 원일 수 있어요.
• 핵심 : 채권최고액이 부풀려져 있기 때문에, 실제 부담액을 확인하려면 집주인에게 대출 잔액을 증명하는 서류(금융기관 발행)를 요청하거나 직접 확인해봐야 합니다.

 

공유지분

• 상황 : 여러 명이 공동소유주로 등재된 경우, 지분 비율이 기록됩니다. 
• 의문 : 거래 시 공동소유자 모두의 동의가 필요한지, 어떤 방식으로 매매가 진행되는지 명확히 해야 해요.

 

등기부등본 활용해 안전 거래하는 방법

매매 시

• 최신 등기부등본 발급 : 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전 등 단계별로 발급 받아 재확인.
• 근저당 말소 여부 : 매도인이 대출을 상환해 말소할 예정이라면, 잔금일에 동시에 말소 동시이행.
• 명의인 일치 : 실제 소유자 신분증과 등기부 소유자 이름·주민등록번호가 동일한지 확인. 대리인 거래 시 위임장·인감증명도 꼼꼼히 살펴봐야 함.

 

전세·월세 시

• 임대인 신분 확인 : 계약하는 임대인이 실제 소유주와 동일인인지 확인. 다를 경우 위임장이 필요한지 체크.
• 기존 권리관계 : 근저당이나 다른 전세권이 있다면 우선순위가 어떻게 되는지 따져봐야 함. 내 보증금을 안전하게 지킬 방법(확정일자, 전입신고, 권리순위 등) 꼭 챙기세요.

 

FAQ (자주 묻는 질문)

1. “등기부등본에 이름이 없는 사람이 집주인이라고 주장하면?”
등기부등본은 부동산의 공식 소유 및 권리사항을 밝히는 문서입니다. 여기에 소유자로 기재된 사람이 ‘법적’ 주인입니다. 만약 다르다고 하면, 허위 주장이거나 위임장 등 별도 서류가 있어야 하니 신중히 대처하세요.

2. “온라인 열람 vs 발급, 둘 중 무엇이 필요한가요?”
열람은 단순히 내용만 확인하는 것이고, 발급은 공인된 등본 형태로 출력되는 겁니다. 공식적인 서류가 필요하면 발급을 받아야 해요. 다만 계약 전 사전 확인은 열람만으로도 충분할 수 있습니다.

3. “등기부등본에 표시된 주소와 실제 부동산 주소가 다른데 어쩌죠?”
가끔 행정구역 개편이나 도로명 주소 변경 등으로 표기가 다를 수 있습니다. 이때는 지번이나 건물번호 등을 비교해 같은 곳인지 확인해야 해요. 확신이 안 서면 해당 관할 구청이나 등기소에 문의하세요.

 

등기부등본, 부동산 안전거래의 첫걸음!

결국 등기부등본을 제대로 열람하고 권리관계를 파악하는 건 부동산 안전거래의 필수 요건입니다. 

1. 표제부로 물리적 정보 확인
2. 갑구로 소유권·압류·가압류 등 파악  
3. 을구로 근저당·전세권 등 기타 권리 체크  
4. 최신본 재발급으로 최종 상태 확인

이 순서를 거치면 의외의 문제를 사전에 발견해, 사기나 분쟁을 크게 줄일 수 있죠. 혹시나 복잡한 권리가 얽혀 있으면 전문가(법무사·등기사·변호사) 도움을 구하는 게 좋습니다.

 

 

토지 경매 공매 권리분석: 현황조사서로 시작하는 체크포인트

 

조상 땅 찾기 서비스로 숨은 재산을 발견하는 방법

 

법원경매 완벽 가이드: 초보자를 위한 법원경매 절차 정리

법원경매 입찰절차 총정리: 초보자를 위한 단계별 가이드

 

부동산 절세 방법: 세금 폭탄 피하는 핵심 전략 7가지